中共十八屆三中全會提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

　　這貌似對十七屆三中全會政策的一小步發(fā)展，實際是對征地制度改革的一大突破，巧妙地選準(zhǔn)了征地制度改革的突破口和著力點，對全面展開征地制度改革和實現(xiàn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展具有重要的價值。但同時，目前集體經(jīng)營性建設(shè)用地并沒有公認(rèn)的價值評估方法。因此，如何在借鑒現(xiàn)有的國有城鎮(zhèn)土地價值評估方法的基礎(chǔ)上，形成規(guī)范的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價值評估方法，是當(dāng)前重要的研究課題。

　　1、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的定義和現(xiàn)狀

　　1.1定義

　　農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地，包括農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)、商業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。

　　1.2現(xiàn)狀

　　實際上，對于集體建設(shè)用地來講，絕大部分都是宅基地，全國范圍內(nèi)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地并不多。廣東省由于改革開放較早，為了適應(yīng)需求，城市郊區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部興建了大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，有相當(dāng)數(shù)量的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。但是，對于除廣東以外的其他廣大農(nóng)村地區(qū)來說，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地數(shù)量和規(guī)模并不大。具體的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。隨著城市化的不斷推進，大量農(nóng)民進城務(wù)工，農(nóng)村的勞動力大為減少，很多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)逐漸消失，甚至出現(xiàn)拆鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建宅的情況。農(nóng)民的市民化，在城鎮(zhèn)買房定居。受傳統(tǒng)觀念“建新不拆舊”的影響，導(dǎo)致農(nóng)村中存在大量閑置宅基地，甚至出現(xiàn)空心村。依照國家法律規(guī)定，取得城鎮(zhèn)戶籍，其原有的宅基地是應(yīng)當(dāng)被收歸村集體的。筆者認(rèn)為，此部分也應(yīng)該作為經(jīng)營性建設(shè)用地的一部分。

　　1.3.集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市前提

　　一是符合規(guī)劃。取得土地使用權(quán)后，興建項目要符合規(guī)劃。二是符合用途管制。概括地說，允許入市的只是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，農(nóng)村集體的經(jīng)營性建設(shè)用地才可以出讓、租賃、入股，并不是說所有的農(nóng)村建設(shè)用地都可以自由入市，而且，即便是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，首先要確權(quán)、確地，不能無證轉(zhuǎn)讓。三是要形成系統(tǒng)的價值評估方法，規(guī)范公開市場操作。

　　2.評估的依據(jù)及意義

　　2.1依據(jù)

　　目前，我國僅出臺了農(nóng)用地分等、定級、估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及城鎮(zhèn)土地分等、定級、估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對于農(nóng)村集體建設(shè)用地特別是經(jīng)營性建設(shè)用地的級別劃分與價值評估尚無相關(guān)技術(shù)規(guī)定，考慮集體建設(shè)用地與城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地在土地質(zhì)量、價格影響因素、影響規(guī)律、分布和利用特征等方面具有較大的相似性，可以以城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程作為主要技術(shù)依據(jù)，同時參照農(nóng)用地定級規(guī)程和農(nóng)用地估價規(guī)程中相關(guān)內(nèi)容。此外，評估所在區(qū)域的土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃以及國家和省、市相關(guān)政策規(guī)定也應(yīng)作為集體建設(shè)用地定級估價工作的重要依據(jù)。

　　2.2評估的意義

　　一是為集體建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等流轉(zhuǎn)行為中的價格水平提供指導(dǎo)，為科學(xué)合理征收土地增值收益及相關(guān)稅費提供價格參考標(biāo)準(zhǔn)，為保護集體建設(shè)用地交易雙方的權(quán)益提供保障，規(guī)范交易秩序，使交易信息公開化、透明化。

　　二是由于此前土地法律法規(guī)的限制，集體建設(shè)用地大多以私下的非正常的途徑和方式進行流轉(zhuǎn)，造成集體建設(shè)用地的低效利用和耕地資源的大量流失?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出后，勢必要打破土地利益固化的格局，形成村集體、農(nóng)民在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的交易市場中同權(quán)同價，公平交易。為了避免農(nóng)民權(quán)益受到侵犯，減少集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中土地價格的隨意性和不合理性，關(guān)鍵是建立健全集體建設(shè)用地價值體系，完善其價值評估理論與方法。

　　3.主要的評估理論與方法

　　目前，集體經(jīng)營性建設(shè)用地價值評估還處于探索和研究階段，國內(nèi)還沒有形成比較成熟和公認(rèn)的評估方法。

　　相對而言，城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地價格評估理論與方法，經(jīng)過多年的實踐和探索，已日臻完善。由于土地估價具有相通性，國有土地使用權(quán)價格評估理論與方法對于集體建設(shè)用地使用權(quán)價格評估也具有借鑒意義，只是評估思路有所不同。土地估價的基本方法有：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法和成本逼近法四種方法。

　　3.1基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

　　基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用農(nóng)地基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果 ， 按照替代原則 ， 就待估宗地的自然環(huán)境條件和社會經(jīng)濟條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較， 并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，進而求取待估宗地在評估期日時的價格的方法。當(dāng)然， 由于農(nóng)地基準(zhǔn)地價是無限期基準(zhǔn)地價，最后需要進行農(nóng)地使用年限修正。

　　其公式為：農(nóng)地宗地地價 =農(nóng)地基準(zhǔn)地價×(1+∑各影響因素修正系數(shù))×農(nóng)地使用年限修正系數(shù)=農(nóng)地基準(zhǔn)地價×(1+∑自然環(huán)境影響因素層修正系數(shù)+∑社會經(jīng)濟影響因素層修正系數(shù))×農(nóng)地使用年限修正系數(shù)=農(nóng)地基準(zhǔn)地價×(1+土壤母質(zhì)修正系數(shù)+灌排水修正系數(shù)+氣候修正系數(shù)+地形修正系數(shù)+?? +區(qū)位交通修正系數(shù) +耕作制度可塑度修正系數(shù) +政策因素修正系數(shù)+人口因素修正系數(shù)+??)×農(nóng)地使用年限修正系數(shù)。

　　3.2收益還原法

　　收益還原法是將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價格的一種方法。計算公式

　　圖片

　　其中：v為土地價格，a為土地年純收益，每年不變，r 為土地還原率，每年不變，n為未來土地使用年期。

　　3.3剩余法

　　是以預(yù)測土地或不動產(chǎn)開發(fā)項目的最終市場價格為起點，減除估計的項目開發(fā)過程中的開發(fā)成本和其他一些相關(guān)費用、稅費及利息利潤等，得到的價值余值作為待估項目價格的方法。

　　V= T-M-N

　　式中V：待估土地價格，T：估計的土地總價值或房地產(chǎn)總價值，M：開發(fā)成本，N：開發(fā)過程中利息利潤。

　　4、成本逼近法的原理和修正

　　4.1原理和方法

　　成本逼近法是建設(shè)用地取得過程中的土地取得費加上建設(shè)用地重建費，并加上合理的利息利潤以及增值收益來逼近土地價值的方法。基本公式：建設(shè)用地成本價格=建設(shè)用地取得費+建設(shè)用地重建費+稅費+利息+利潤+建設(shè)用地所有者權(quán)益?，F(xiàn)就公式中的各種費用一一加以討論。

　　4.1.1建設(shè)用地取得費

　　建設(shè)用地取得費是指為取得建設(shè)用地使用權(quán)而向所有者或原使用者支付的費用。在我國，建設(shè)用地取得費主要有2種情況：②農(nóng)村集體組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)由于各種原因不能繼續(xù)經(jīng)營或擱荒的建設(shè)用地較多，故采用承包的方式對外出租，承包人支付一定農(nóng)地取得費后即可得到一定年限的建設(shè)用地使用權(quán)；③建設(shè)用地使用者不愿繼續(xù)經(jīng)營，采用轉(zhuǎn)包方式，把剩余的一定年限的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)包給第二承包人并收取相應(yīng)的租金。

　　4.1.2建設(shè)用地重建費

　　農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)大多是遺留的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，這些企業(yè)一般都已無人看管，年久失修。新承包者都會在原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的基礎(chǔ)上鋪設(shè)新設(shè)備，大部分需要重新裝修，小部分需要重新建設(shè)。

　　4.1.3資本利息

　　建設(shè)用地取得費和建設(shè)用地重建費均要計算利息。建設(shè)用地取得費的利息一般采用1年期定期貸款利率，并以全程計息。建設(shè)用地的重建基本工程可能在半年或更短的時間內(nèi)完成，利率通常采用同期貸款利率。

　　4.1.4資本利潤

　　資本利潤是把建設(shè)用地取得費和建設(shè)用地重建費兩項基本費用之和乘以一定的投資利潤率得到。

　　4.1.5稅費

　　稅費的計算可參照國家有關(guān)法規(guī)制度執(zhí)行。

　　4.1.6建設(shè)用地所有者增值收益

　　由于建設(shè)用地經(jīng)過投資開發(fā)會產(chǎn)生級差收益，而產(chǎn)生級差收益的原因則是建設(shè)用地所有權(quán)壟斷，是國家或集體作為經(jīng)營性建設(shè)用地所有者在經(jīng)濟上的體現(xiàn)，故經(jīng)營性建設(shè)用地增值收益亦可稱作所有者權(quán)益。具體比例可采用區(qū)域同類土地的成交價格與成本價格進行比較后取得。

　　4.2實例分析

　　4.21實例概況

　　廣東梅州市某鄉(xiāng)為保護水源和環(huán)境關(guān)停了一家造紙廠，2010年引進大棚西瓜種植，需建立西瓜加工基地，鄉(xiāng)政府想在原有造紙廠的基礎(chǔ)上重新裝修，變?yōu)槲鞴霞庸せ?。此造紙廠占地3公頃，從2010年7月至2010年11月重新裝修共花費30×104元，現(xiàn)要求評估其2010年11月1日的地價。

　　4.22實例分析計算

　?、俳ㄔO(shè)用地取得費。由于梅州市響應(yīng)國家號召，努力加大鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的改造，推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，在不占用基本農(nóng)田和宅基地的前提下，采用優(yōu)惠政策免交建設(shè)用地使用費，故其費用為0。

　　②建設(shè)用地重建費。重新裝修費10×104元/公頃，引進加工機械設(shè)備90×104元。

　?、劾ⅰＶ匦卵b修期為1年，其中包括新裝備的鋪設(shè)和相關(guān)電力水利的鋪設(shè)。假設(shè)其為半年內(nèi)持續(xù)均勻投入，故其計息期為半年，計息利率為同期貸款利率，取5.31%，因此利息為（10×104元/公頃+30×104元/公頃）×1/2×5.31%=1.06×104元/公頃。

　　④利潤。投資利潤率取該地區(qū)的社會平均利潤率20.43%，故利潤=（10×104元/公頃+30×104元/公頃）×20.43%=8.172×104元/公頃。

　?、荻愘M。免稅。

　?、拊鲋凳找?。根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，當(dāng)?shù)丶w經(jīng)營性建設(shè)用地增值收益為2.78×104元/公頃。以上幾項費用相加，得到該農(nóng)地的成本價格，即成本價格=0+10×104元/公頃+30×104元/公頃+1.06×104元/公頃+8.172×104元/公頃+2.78×104元/公頃=52.012×104元/公頃。假設(shè)其承包年限為30年，故需經(jīng)年限修正，即：

　　圖片

　　交通和區(qū)位等因素修正，在此不作詳細(xì)介紹。

　　4.3修正

　　成本逼近法一般適用于新開發(fā)農(nóng)地的評估，特別適用于農(nóng)地市場不發(fā)育、成交案例不多、無法利用市場資料的情況下的評估。目前，我國農(nóng)地市場極不發(fā)育，因此， 成本逼近法是集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格評估的首選方法。但由于集體經(jīng)營性建設(shè)用地歸農(nóng)村集體所有， 但由于集體建設(shè)用地的估價大部分取決于它的效用，并非它所花的成本，故在具體的應(yīng)用中受到一定的限制，具有一定的應(yīng)用局限性。因此，其使用權(quán)的出讓應(yīng)是一定年限內(nèi)的價格，需要進行農(nóng)地使用年限修正。因成本價格并未考慮建設(shè)用地的效用和收益，故最后還須進行社會經(jīng)濟因素的修正。

　　5、評估理論與方法的不足與展望

　　由于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)尚處于起步階段，缺少土地交易案例; 隱形的土地市場，使交易價格不能充分表現(xiàn); 同時在使用很不規(guī)范，相應(yīng)的房地產(chǎn)之間缺乏可比性，這些都使集體經(jīng)營性建設(shè)用地評估不能完全比照于國有土地。特別是集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地因所有權(quán)性質(zhì)不同，從而使二者在政策支持度、市場交易完善性等方面有較大差異。楊建波等人針對國有與集體建設(shè)用地的權(quán)利對等性、政策配套度、交易完善度等方面的差異，采用類比修正和數(shù)學(xué)模型法相結(jié)合的方法來評估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價。結(jié)果表明: 土地?fù)碛械臋?quán)利不同就會有不同的價格表現(xiàn)。在目前集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)利不完整、政策不配套、交易不完善的情況下，集體商服用地、工礦用地基準(zhǔn)地價水平僅相當(dāng)于國有地價的72%、59%。為集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場價格體系提供了重要依據(jù)。

　　隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的需求不斷增加，流轉(zhuǎn)規(guī)模越來越大，對此，應(yīng)借鑒國有建設(shè)用地的土地估價規(guī)程，借鑒試點地區(qū)的工作經(jīng)驗，著手制定農(nóng)民集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格的評估規(guī)程。政府監(jiān)管部門要針對不同區(qū)域，不同類別的流轉(zhuǎn)土地，確定相應(yīng)的評價標(biāo)準(zhǔn)及估價技術(shù)參數(shù)，制定集體建設(shè)用地的專業(yè)估價規(guī)范。應(yīng)在建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估工作的基礎(chǔ)上，參照已經(jīng)比較成熟的城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地價格評估體系和農(nóng)用地分等定級規(guī)程，逐步建立與城鎮(zhèn)建設(shè)用地定價估價體系相銜接的農(nóng)村集體建設(shè)用地定價估價體系，盡快制定《農(nóng)民集體經(jīng)營性建設(shè)用地定級估價規(guī)程》， 建立農(nóng)民集體經(jīng)營性建設(shè)用地定級估價技術(shù)規(guī)范，用以指導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地價格評估，使集體經(jīng)營性建設(shè)用地評估工作有法可依、有章可循。

　　6、結(jié)論

　　集體建設(shè)用地因價格類型不同而存在差異。不同的使用權(quán)類型帶來了不同土地使用權(quán)的權(quán)益差異，進而也形成了不同權(quán)益下的價格類型，不可一概而論，落實到集體經(jīng)營性建設(shè)用地上也應(yīng)有同樣的思路，集體出讓經(jīng)營性建設(shè)用地其價格應(yīng)體現(xiàn)了完整收益權(quán)和處置權(quán)的權(quán)益價格。集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同地同權(quán)同價的討論，不僅要以地塊自身條件相同為前提，還要考慮土地取得方式的對應(yīng)性。集體經(jīng)營性建設(shè)用地價值評估，應(yīng)根據(jù)不同估價目的、不同價格類型分別確定評估思路和方法選用。如果不區(qū)分情況，籠統(tǒng)地研究集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格評估問題，勢必會造成價格內(nèi)涵不清，估價思路前后矛盾。